房貸利率持續(xù)下降，疊加首付比例下調(diào)、房企降價(jià)優(yōu)惠、二套房可以享受首套房利率優(yōu)惠等，客觀上使得買(mǎi)房的性?xún)r(jià)比進(jìn)一步增大。

市場(chǎng)預(yù)期的LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)下調(diào)如約而至，且力度遠(yuǎn)超預(yù)期。8月22日公布的1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，分別較上一期下調(diào)5個(gè)和15個(gè)基點(diǎn)。

這與每位購(gòu)房者的房貸還款額息息相關(guān)。若貸款100萬(wàn)元、30年等額本息還款，今年5年期以上LPR累計(jì)下降35個(gè)基點(diǎn)，相比三次降息前月供可以減少約200元。已經(jīng)在還貸的購(gòu)房者，也可以在明年元旦享受最新利率。

降息有多重原因

作為L(zhǎng)PR風(fēng)向標(biāo)，MLF(中期借貸便利)操作利率在8月15日超預(yù)期下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，市場(chǎng)對(duì)LPR報(bào)價(jià)結(jié)果頗為關(guān)注。正如市場(chǎng)所預(yù)期，LPR下調(diào)如約而至，且力度遠(yuǎn)出預(yù)期。

“首先，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)，本月1年期LPR將會(huì)下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，5年期以上則會(huì)超過(guò)10個(gè)基點(diǎn)。但此次5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，超出市場(chǎng)預(yù)期。其次，這次5年期以上LPR的調(diào)降力度和5月20日一樣，但1年期LPR降幅只有5個(gè)基點(diǎn)，主要原因是融資環(huán)境很寬松，銀行同業(yè)拆借、企業(yè)票據(jù)融資利率降到1%以下，創(chuàng)歷史新低，不需要再次下降。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

在當(dāng)前地產(chǎn)銷(xiāo)售再度轉(zhuǎn)弱、居民加杠桿意愿持續(xù)低迷和穩(wěn)增長(zhǎng)壓力依然較大的情況下，5年期以上LPR報(bào)價(jià)再度大幅下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，背后的政策導(dǎo)向?yàn)樘嵴駥捫庞眠M(jìn)程，也將有助于縮窄與往年房貸執(zhí)行利率的差距。

從金融數(shù)據(jù)來(lái)看，7月的信貸和社融“二次塌方”，當(dāng)月的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也顯示工業(yè)生產(chǎn)、消費(fèi)和投資增速較上月全面走低，顯示我國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的基礎(chǔ)尚需穩(wěn)固。

在投資方面，房地產(chǎn)投資仍然是最主要的拖累項(xiàng)。7月房地產(chǎn)投資同比增速為-12.1%，跌幅仍然較大，土地成交、新開(kāi)工、施工面積同比跌幅都在四成以上，其中一個(gè)重要原因就是房地產(chǎn)銷(xiāo)售疲軟。

因此，從政策上增加對(duì)剛需的支持力度不僅有必要，而且有空間，從實(shí)體融資和居民的消費(fèi)意愿來(lái)看，由于受到疫情反復(fù)地沖擊，企業(yè)和居民加杠桿意愿持續(xù)低迷，信貸結(jié)構(gòu)延續(xù)今年以來(lái)的欠佳態(tài)勢(shì)。民生銀行首席研究員溫彬表示，信貸領(lǐng)域供需矛盾進(jìn)一步加大，也促使新發(fā)放貸款利率繼續(xù)走低。

部分地區(qū)降至4.1%

LPR的動(dòng)向與房貸一族息息相關(guān)，直接影響著購(gòu)房者的房貸利率及購(gòu)房成本。今年5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布首套房貸利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。這意味著此次5年期以上LPR調(diào)整后，首套房貸利率最低可降至4.1%，創(chuàng)下新低。

降息后，各地銀行有什么動(dòng)作?以北京為例，在調(diào)整前，北京首套房貸利率為4.45%加55個(gè)基點(diǎn)到5%，二套房貸款利率為4.45%加105個(gè)基點(diǎn)到5.5%。此次調(diào)整后，北京目前首套個(gè)人住房商業(yè)貸款利率將調(diào)整為4.3%加55個(gè)基點(diǎn)，下限為4.85%;二套房貸利率調(diào)整為4.3%加105個(gè)基點(diǎn)，約為5.35%。

這也是LPR捆綁房貸利率后，北京首套房貸利率首次跌破5%。上海地區(qū)的利率同樣也下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，首套房、二套房的利率分別從4.8%、5.5%降至4.65%、5.35%。但在一些執(zhí)行差別化住房信貸政策的二線城市，比如昆明、南京、蘇州等，已有銀行將首套房貸款利率調(diào)整至4.1%的下限值。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次8月22日央行降息政策，對(duì)于不同時(shí)點(diǎn)買(mǎi)房的人群均有影響。比如，過(guò)去幾年購(gòu)房的群體恰好買(mǎi)在還貸利率較高的節(jié)點(diǎn)，有些人的房貸利率甚至突破6%，因此提前還貸成為近期的一個(gè)熱點(diǎn)話題。LPR下調(diào)對(duì)于這類(lèi)群體是一個(gè)好消息。“到了明年元旦，此類(lèi)購(gòu)房者也可以享受利息下降的優(yōu)惠。今年兩次下降15個(gè)基點(diǎn)，即總共30個(gè)基點(diǎn)。單純從這個(gè)角度看，明年此類(lèi)購(gòu)房者100萬(wàn)元貸款，月供至少可以減少200元左右。換句話說(shuō)，購(gòu)房者稍安勿躁，也可以享受今年多次降息帶來(lái)的利好，沒(méi)有必要提前還貸。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

以300萬(wàn)元、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在上海地區(qū)，利率調(diào)整前，部分銀行首套房貸款利率為4.8%(LPR+35BP)，此時(shí)月供額為15739.96元;此次利率調(diào)整后，首套房貸款利率為4.65%，月供額為15469.1元。如此計(jì)算，月供額減少270.86元，一年減少3250.32元。

如果是最近剛完成房產(chǎn)交易的購(gòu)房者，且銀行貸款還沒(méi)有批，那么可以搭上此次降息快車(chē)，及時(shí)享受優(yōu)惠。若已經(jīng)開(kāi)始還貸，那么到明年元旦后可享受最新利率。對(duì)于今年下半年打算購(gòu)房的群體，當(dāng)前金融政策是非常友好、寬松的，購(gòu)房的美好窗口期已經(jīng)開(kāi)啟。房貸利率持續(xù)下降，疊加首付比例下調(diào)、房企降價(jià)優(yōu)惠、二套房可以享受首套房利率優(yōu)惠等，客觀上使得買(mǎi)房的性?xún)r(jià)比進(jìn)一步增大。

“對(duì)于此類(lèi)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在獲得低利率房貸的時(shí)候，適當(dāng)問(wèn)一下最低利率是否有條件、放款速度如何、合作的樓盤(pán)情況如何。此類(lèi)問(wèn)題清楚了，購(gòu)房方面可以主動(dòng)一些，積極抓住‘降房?jī)r(jià)、降首付、降利息’的最佳時(shí)期。”嚴(yán)躍進(jìn)提醒購(gòu)房者。

“這次降息對(duì)剛需和改善型換房需求，都有比較大的促進(jìn)作用。”李宇嘉表示。

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